被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例はベホマズン的効能とは? No.922

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

春ですなぁ。
引越しトラックは減って、
リクルートスーツの若い人達が就職活動をされていて。
あとは、お花見でお酒をいただくだけですなぁ(笑)。


空き家対策の一環として、表題の特例があります。
ドラクエのベホマズンはちょっとおいといて(汗)。

つまり、不動産を売却すると、たいていは長期譲渡所得税が課税されてしまう。
税率が、約20%といって、とてつもない金額を課税されてしまう。
みーんな、それは嫌だと。
相続事案の不動産売却となると、たいていは課税されてしまう傾向があると。
じゃ、親から相続した実家、つまり空き家をほったらかしにしておこう!
それでは、国交省が空き家対策をしているのに困る!!!
それじゃあ、相続で受けた不動産を売却したときには、
表題の特例で優遇して、課税しないようにしよう!!!
そうすると、相続で受けた不動産が、日本の世の中に流通していき、
不動産の中古戸建や、土地がバンバン取引されて、
眠っている資産が動き、経済も活性化されるだろう、というシナリオです。

それで、この3,000万円の特別控除ですが、ひとつの事案あたりなのか、
あるいは、人の頭数単位なのか?ということです。

めちゃくちゃ、ざっくりとした例題です。
取得費や、譲渡費用の数字は無視してください。

とりあえず、税子さんが、不動産を売却して、5,000万円の利益を得たとします。
5,000万円 - 3,000万円(特別控除) = 2,000万円
2,000万円 × 約20% = 約400万円 
税子さんは、約400万円の税金を納めます。


では、波平が他界して、法定相続人のフネ、サザエ、カツオ、ワカメちゃんが、不動産を売却して、
5,000万円の利益を得たとします。
等分にて、共有していたとします。
同じように、5,000万円 - 3,000万円(特別控除) = 2,000万円
2,000万円 × 約20% = 約400万円
約400万円を納付しなければならないので、
約400万円 ÷ 4人 = 約100万円
つまり、フク、サザエ、カツオ、ワカメちゃんは、それぞれが約100万円を納めなければならない。
っていうことではなくて、これは「事案あたり」の計算となります。

実は、下記のようになります。
「人の頭あたり」となります。ベホマズン的に3,000万円特別控除が適用されます。
つまり、5,000万円 ÷ 4人 = 1,250万円
ひとりあたり 1,250万円の利益が出ていると。
フネは、1,250万円
サザエは、1,250万円
カツオは、1,250万円
ワカメちゃんは、1,250万円

ここで、人の頭数に対して、ベホマズン的に3,000万円特別控除が適用されます。
フネは、1,250万円 - 3,000万円(特別控除) = 0円なので課税されない。
サザエは、1,250万円 - 3,000万円(特別控除) = 0円なので課税されない。
カツオは、1,250万円 - 3,000万円(特別控除) = 0円なので課税されない。
ワカメちゃんは、1,250万円 - 3,000万円(特別控除) = 0円なので課税されない。

ということです(笑)。
もちろん、確定申告が必要です。この特別控除を受けるために。

つまり、ここで、法定相続人が複数人いて、
もはや相続が争族になることは一切考えられない状況で、
相続登記がめちゃくちゃ面倒くさいから、
とりあえず相続人の代表者ひとりに相続登記をしておいて、
不動産を売却したら、後で、みんなで餅の山分けをしようというやり方を
否定すべき理由が、これです。
もちろん、トラップのような適用要件を満たしてからですが。


たまには、ということで。
もうちょっと、いやもっともっとスモーキーなやつのほうが好きですなぁ。

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